هل ينهار القطاع العقاري؟

بروفسور جاسم عجاقة

الجمهورية

2018 -

تموز -

في زخم الضجيج الإعلامي الناتج من وقف القروض المدعومة، يأتي وزن القطاع العقاري ودوره في الماكينة الإقتصادية ليطرح السؤال عن إحتمال إنهيار هذا القطاع ومعه إنهيار الإقتصاد اللبناني. لكن المؤشرات تُظهر أن لا القطاع العقاري ولا الإقتصاد اللبناني هما على وشك الانهيار.

من المعروف أن السياسة الإسكانية هي من مهام الحكومات. من هذا المُنطلق، صدر في العام 1973 قانون الإسكان الذي وضع المهام الأساسية للمديرية العامّة للإسكان (وزارة الاسكان والتعاونيات) وحدّد مجال عملها في بناء وحدات سكنية من خلال القطاع العامّ أو القطاع الخاص عبر مناقصات حيث تُموّل المشاريع من خلال قروض أو مساعدات حكومية. وسمح هذا القانون بإعطاء قروض للأفراد والمؤسسات التي تهدف إلى إنشاء مساكن لموظفيها.

إندلاع الحرب الأهلية في العام 1975 عطّل عمل هذه المديرية مما دفع مجلس النواب بناءً على إقتراح الحكومة إلى إصدار قانون أوجد بموجبه مصرف الإسكان الذي يُمكنه قبول الودائع لمدّة تزيد عن السنتين يُموّل من خلالها مشاريع الإسكان عبر قروض مُحدّدة شروطها في قانون الإسكان. إلا أنه وفي العام 1980، تمّ التصويت على قانون يحمل الرقم 6 ويقضي بإنشاء صندوق مُستقل للإسكان بهدف إنشاء عشرين ألف وحدة سكنية.

كل هذه الإجراءات التي قامت بها السلطات في ذلك الوقت، تُظهر مُشكلة تمويل القروض الإسكانية والمشاريع الإسكانية التي كانت بعيدة كل البعد عن أهدافها الأساسية أي تمويل شراء وحدات سكنية للمواطنين من خلال صندوق الإسكان ومصرف الإسكان ناهيك عن خلق هيكليتين إداريتين مُتشابهتين، أي زيادة الإنفاق.

الحرب الأهلية زادت من حدّة المُشكلة خصوصًا مع زيادة الطلب على الشقق نتيجة تدمير المنازل والبنايات الموجودة وتوقّف الدوّلة عن دعم الصندوق. لذا قامت الحكومة اللبنانية في العام 1983 بإصدار مرسوم إشتراعي أوجدت بموجبه المؤسسة العامّة للإسكان يحمل الرقم 129. والجديد في هذا المرسوم هو الهدف المُعلن بوضوح في الأسباب الموجبة لقيام المؤسسة بإنشاء وحدات سكنية وليس فقط إعطاء القروض مع الحفاظ على هذه المُهمّة في مصرف الإسكان ولكن بشروط مُختلفة عن المؤسسة (دخل المواطن، مساحة الشقّة...).

جدير بالذكر ان الواردات الرئيسية للصندوق المستقل للاسكان كانت تتمثل في زيادة عامل الاستثمار للابنية السكنية. اما مصادر تمويل المؤسسة العامة للاسكان فهي متعددة وهي مبينة في المرسوم الاشتراعي رقم 83/129 وبذلك تكون مصادر تمويل هذه المؤسسة العامة متعددة منها ما هو دائم ومنها ما هو مؤقت وفي جميع الاحوال فهي لا تشكل عبئا ضخما لا على الخزينة ولا على المواطن.

وأجاز هذا المرسوم للمؤسسة إصدار سندات إسكانية من أجل تنمية مواردها أو تحقيق مشروع مُعيّن (المادّة 20)، قبول الهبات والمُساعدات، إستملاك العقارات، أخذ قروض داخلية أو خارجية (المادّة 83). والأهمّ أن المادّة 47 لحظت بوضوح مصادر التمويل من خلال الموازنة العامّة، الإيرادات والمساهمات والمُخصّصات والعائدات والحاصلات والرسوم والضرائب والعلاوات والفوائد والغرامات المُقرّرة للإسكان، موارد إستثماراتها، قروض وهبات وتبرعات ووصايا...

بالطبع من كل هذه الموارد، نرى أن الشيء المضمون الوحيد هو إعتماد مؤسسة الإسكان على الموازنة العامّة التي وكما يعرف الجميع تعيش حالة عجز مُزمن لا يسمح لمؤسسة الإسكان بوضع خطّة إسكانية على الأمد الطويل.

الفترة التي تلت عدوان تمّوز 2006، شهدت إستثمارات داخلية وخارجية هائلة في القطاع العقاري وأقصت جانبًا مُشكلة القروض المدعومة بحكم النشاط الإقتصادي والقدرة الشرائية للمواطن. إلا أن الأزمة السورية وما رافقها من سحب الخليجيين لإستثماراتهم كما والركود الإقتصادي وإزدياد عجز الموازنة والدين العام، دفع بحاكم مصرف لبنان رياض سلامة إلى أخذ مبادرة هي أصلًا (إقتصاديًا) ليست من مهام المصرف المركزي. ونصّت هذه المبادرة على تخصيص رزم تحفيزية للقطاع الخاصّ منها 60% لدعم قروض إسكانية حيث تراوح مُعدّل الدعم لهذه القروض بحدود الـ 750 مليار ليرة لبنانية سنويًا.

في أخر شهرين من العام 2017، إستهلكت المصارف التجارية كل موازنة العام 2017 والعام 2018 وعلى الرغم من قيام سلامة بإعطاء رزمة جديدة في شهر شباط 2018 إلا أن المصارف إستهلكت هذا المبلغ في شهر واحد!

هذا الأمر دفع سلامة إلى تغيير آلية الدعم عبر الطلب من المصارف تمويل القروض من أموالهم على أن يقوم مصرف لبنان بدعم الفائدة فقط (أي الفارق بين كلفة رأس المال والفائدة المُعطاة للمواطن). إلا أن المصارف ترفض إعطاء القروض وهذا الأمر يطرح السؤال عن سبب إحجامها عن التمويل على الرغم من أن إعطائها للقروض في الفترة السابقة كان مُفرطًا. من هذا المُنطلق، قام سلامة بفتح تحقيق حول 136 ألف قرض مدعوم بدأ في أول أذار ولم ينته حتى الساعة.

والجدير ذكره أن سلامة قال أنه مُصمّم على محاسبة المُخالفين من المصارف والعاملين فيها الذين قد تُظهر التحقيقات تورطهم في إقرار قروض لا تستوفي الشروط أو السلوكيات التي يفرضها مصرف لبنان.

أسئلة مطروحة
السؤال الأول من خلال الطرح السابق هو عن أسباب إستهلاك هذا الكمّ الهائل من الأموال؟ وهنا يتوجّب القول أن إقرار سلسلة الرتب والرواتب هي عامل أساسي في تحفيز هذا الطلب إذ تضاعفت الأجور في القطاع العام وهذا الأمر دفع الكثيرين إلى طلب قروض سكنية. لكن ألا يجب أن تُترّجم هذه الزيادة في الطلب نموًا إضافيًا في الإقتصاد؟ الجواب نظريًا نعم. لكن فعليًا قد لا يُترجم هذا الإرتفاع في الطلب نتيجة عدّة عوامل على رأسها إستخدام يدّ عاملة أجنبية، إنحصار الإستفادة في عدد قليل من الشركات العقارية...

وعلى هذا الصعيد، علت صرخة العديد من الشركات العقارية التي عزت مشاكلها المالية الى وقف القروض السكنية. إلا أن هذا الأمر غير صحيح إقتصاديًا بحكم أن هذه الشركات تواجه مشاكل مالية سابقة لأزمة القروض السكنية (فساد، وأوضاع إقتصادية). لذا يُمكن القول أن إنهيار هذه الشركات المحدودة العدد لن يؤثر فعليًا على سوق العمل (العمالة أجنبية) ولا على النمو الإقتصادي (المُساهمة في النمو تُقارب الصفر) وذلك على الرغم من حكم القطاع العقاري في الناتج المحلّي الإجمالي (16%).

وهنا نطرح السؤال الجوهري: هل ستنهار أسعار العقارات؟ الجواب هو لا والسبب يعود إلى العديد من العوامل نذكر منها: قلّة الأراضي الصالحة في لبنان، الزيادة في عدد السكان، قناعة المواطن اللبناني بعودة الأسعار إلى الإرتفاع بعد البدء بمشاريع سيدر 1، إختيار لبنان كمنصّة لوجستية لإعادة إعمار سوريا والعراق، بدء التنقيب عن النفط في العام 2019 والذي سيزيد الطلب على العقارات خصوصًا قريبًا من الشاطئ.

ما هي الحلول المطروحة؟
الحلول المطروحة لحلّ هذه الأزمة هي حلول تحتاج إلى توافق سياسي: إقتراح تيار المُستقبل بخفض الضريبة على المصارف بقيمة الدعم المُقدّم للقروض الإسكانية، خطّة وزيري الشؤون الإجتماعية والمال والتي تقضي بتأمين 1000 مليار ليرة لدعم القروض الإسكانية... لكن الحلّ الأسهل في التطبيق يبقى البدء بتمويل هذه المشاريع من موازنة العام 2018 التي تمّ فيها رصد مبلغ وقيمته 100 مليار ليرة بهدف دعم ذوي الدخل المحدود.

تابعوا آخر أخبار "Radar Scoop" عبر Google News، اضغط هنا